中央空調(diào)經(jīng)過長時間運行，空調(diào)冷凍水、冷卻水系統(tǒng)、制冷主機及風(fēng)機散熱盤片不可避免的出現(xiàn)了水垢、銹蝕和粉塵問題。
腐蝕：空調(diào)系統(tǒng)的冷卻、冷凍水未經(jīng)處理有極強的腐蝕性，如將普通鋼片或鐵釘放入水中，幾天后就會出現(xiàn)鐵銹，放置時間越長則銹蝕越嚴(yán)重。設(shè)備內(nèi)壁常因腐蝕造成銹渣脫落，甚至于穿孔，脫落的銹渣會堵塞盤管，使制冷效果下降；同時腐蝕的存在使設(shè)備的使用壽命大為縮短。
結(jié)垢：管道內(nèi)溶于水中的無機鹽結(jié)晶析出，在冷凝器等換熱面管壁上形成水垢，導(dǎo)致熱交換效率降低，制冷效果下降，嚴(yán)重時下降30%。同時硬垢增加，則用電量增加，嚴(yán)重時增加35%。
生物粘泥：由于水的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢，加上細(xì)菌、藻類等微生物及其分泌物形成的生物粘泥，嚴(yán)重時造成管路堵塞；而污垢、粘泥會影響熱交換效率，多耗電能，造成高壓運行，嚴(yán)重時造成超壓停機。所有這些嚴(yán)重地影響了空調(diào)系統(tǒng)的正常運行。
維護和保養(yǎng)的意義在于： 節(jié)約能源、降低運行成本；延長使用壽命，減少設(shè)備折舊使用費；減少事故停機，改善制冷效果；使系統(tǒng)安全高效運行。
維護與保養(yǎng)的內(nèi)容：
一、冷水機組的維護與保養(yǎng) 正常運行中的維護保養(yǎng)檢查；冷凝器、蒸發(fā)器，維修保養(yǎng)(清除污垢)，電氣控制部分維護保養(yǎng)，壓縮機維護保養(yǎng)。
二、水循環(huán)管道維護保養(yǎng)（機房內(nèi)循環(huán)水泵、補水泵等） 水泵維保，截止閥維保，循環(huán)水系統(tǒng)檢查及保養(yǎng)，電動機維保。
三、卻塔的維護與保養(yǎng) 電機部分維護保養(yǎng)，整體檢查。
四、末端部分的維護保養(yǎng) 風(fēng)機盤管外殼、冷凝水盤及暢通冷凝水管，空氣過濾網(wǎng)，風(fēng)機，皮帶等。
五、所有控制柜的維護保養(yǎng) 交流接觸器，熱繼電器，空氣開關(guān)，信號燈等其它項。
六、制冷機組的維護與保養(yǎng) 壓縮機，潤滑系統(tǒng)，機組檢漏，機組通電情況下的維護保養(yǎng)，機組停機后的維護保養(yǎng)，填料的清潔等。
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